Récupérer l’indemnité d’immobilisation : les conditions.

A l’occasion de la vente d’un bien immobilier, les parties sont amenées à signer une promesse de vente. Cet avant contrat prévoit généralement le versement par l’acheteur d’une indemnité d’immobilisation. Sous quelle condition l’acheteur peut-il la récupérer si la vente n’aboutit pas ?

Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ?

Dans l’hypothèse de la signature d’une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage dès la signature de cet avant contrat, à vendre le bien au bénéficiaire de la promesse. Pour que la vente aboutisse, le bénéficiaire doit, quant à lui, lever l’option et bénéficie d’un délai prévu à la promesse pour ce faire. Le droit d’exclusivité ainsi conféré au bénéficiaire, dure pendant deux à trois mois.  Pendant ce délai, le vendeur n’est pas en droit de vendre son bien au profit d’un tiers.  

Cette exclusivité consentie au bénéficiaire a toutefois un prix : il est d’usage de prévoir une indemnité que le bénéficiaire verse au vendeur. Elle est destinée à compenser l’immobilisation du bien durant la période d’option. Son montant se situe, en général, entre 5 à 10% du prix de vente. Si la vente aboutit, cette somme vient en déduction du prix d’acquisition. Si le bénéficiaire ne lève pas l’option et renonce à acquérir le bien, cette somme est, en principe, versée au vendeur en compensation de la durée d’immobilisation du bien.

Indemnité d’immobilisation : comment la récupérer ?

Même si la vente n’aboutit pas, il reste possible pour le bénéficiaire de la promesse de récupérer l’indemnité versée, notamment lorsque les conditions suspensives prévues à la promesse ne sont pas réalisées.

L’exemple le plus courant est celui de la condition suspensive relative à l’obtention du financement du bien immobilier. Lorsque le bénéficiaire recourt à un prêt pour acheter le bien, une condition suspensive est insérée à la promesse : la vente n’aboutira que si le bénéficiaire obtient son financement. Dans ce cas, si le bénéficiaire n’obtient pas le prêt la vente ne peut être réalisée et l’indemnité d’immobilisation est restituée.

Attention toutefois car le bénéficiaire de la promesse devra prouver qu’il a accompli les démarches nécessaires et a tenté de manière sérieuse et persévérante d’obtenir un prêt. Il devra par exemple démontrer avoir déposé une ou plusieurs demandes de prêt conforme aux modalités prévues dans la promesse et justifier de refus de la part des établissements bancaires sollicités. Si le bénéficiaire ne justifie pas des diligences nécessaires, l’indemnité d’immobilisation pourrait rester acquise au vendeur. Une condition suspensive est en effet réputée accomplie dès lors que celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement (article 1304-3 du Code civil).

Si vous êtes confronté à une difficulté au sujet du sort d’une indemnité d’immobilisation, contactez-nous via le formulaire de contact.

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